کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟

از موارد پرکاربرد حین ساخت و ساز، تخلفات ساختمانی ازلحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی است. کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مرجع رسیدگی به این تخلفات است. در ادامه کلیه احکام و قوانین مرتبط با کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به‌تفصیل شرح داده می‌شود.

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟

عموماً تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بررسی می‌گردد. هر شخص حقیقی یا حقوقی قبل از این‌که اقدام به ساخت‌وساز کند، می‌بایست پروانه ساخت را از شهرداری دریافت کند. شهرداری نیز موظف است از عملیات ساختمانی که بدون پروانه یا خلاف پروانۀ صادرشده توسط مأموران خود جلوگیری کند.

اگر به هر صورتی خلافی خارج از پروانه ساخت‌وساز صادرشده صورت پذیرد، مرجع رسیدگی به آن کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است.

برای بهره مندی از مشاوره حقوقی و انتخاب وکیل پایه یک دادگستری در خصوص کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با ما در ارتباط باشید.

شرح جامع کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

کدام تخلفات  ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری موردبررسی قرار می‌گیرد؟

• احداث بنا بدون پروانه یا بدون مجوز
• عدم رعایت عقب‌نشینی (بر های اصلاحی)
• تخلف تراکم اضافی
• تجاوز به معابر شهر
• تخلف عدم استحکام بنا
• تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی
• تغییر کاربری

احداث بنا بدون پروانه

مطابق با ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر و یا حریم آن باید قبل از هرگونه اقدام عمرانی و یا تفکیک اراضی از شهرداری پروانه اخذ کنند. در خصوص تعمیرات و بازسازی لازم به ذکر است که چنانچه تعمیرات عمده و اساسی باشد مستلزم اخذ پروانه است. تعمیرات اساسی به مواردی گفته می‌شود که انجام آن موجب تغییر زیربنا شده یا به‌گونه‌ای باشد که بر مقاومت ساختمان اثر گذاشته و موجب تغییر بنا شود. بر این اساس پیش از هرگونه عملیات ساختمانی نیازمند دریافت پروانه شهرداری است. اگر خلاف این رویه عمل شود، موضوع تخلف به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع داده می‌شود. صدور رأی در کمیسیون ممکن است به‌صورت تخریب و یا جریمه نقدی باشد.

عدم رعایت عقب‌نشینی (برهای اصلاحی)

شهرداری، هر چند سال یک‌بار اقدام به تعریض معابر می‌کند. تعریض معابر در راستای اصلاح رفت‌وآمد و زیباسازی شهر اتفاق می‌افتد.  در زمان نوسازی ملک، مالکین می‌بایست بر اساس پروانۀ صادرشده و طرح‌های مصوب، بر های اصلاح‌شده را رعایت نمایند. اگر تخلف یا تجاوزی از حدودی که در پروانۀ ساخت و طرح‌های مصوب صورت گیرد؛ شهرداری مکلف است تا با استفاده از مأموران خود از ادامه فعالیت ساختمان جلوگیری کرده و پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع دهد.

تخلف تراکم اضافی

به نسبت مساحت زیربنای ساختمان، مجموع تمام طبقات، به تمام مساحتت زمینی که ساختمان در آن بناشده، تراکم گفته می‌شود. این نسبت با درصد نشان داده می‌شود. تراکم ساختمانی از روش‌های محاسبه و کنترل افزایش تراکم انسانی و جمعیتی به‌حساب می‌آید. شهرداری بر اساس منطقه و تراکم ساختمانی آن، مجوز تراکم مجاز در ساخت‌وساز را معین می‌کند.

حال اگر برخلاف تراکم مجاز، سازنده اقدام به ساخت کند؛ پروندۀ ملک به ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع داده می‌شود. بر اساس رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ دو نوع رأی تخریب و جریمه برای مالکان صادر می‌گردد. گواهی پایان کار تنها پس از پرداخت جریمه صادر می‌شود. در صورت اجتناب مالکان از پرداخت جریمه، کمیسیون حکم تخریب را صادر می‌کند.

تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ

این تخلف مرتبط با کمیسیون ماده ۱۰۰ زمان رخ می‌دهد که، برخلاف الزام به تأمین پارکینگ، درج‌شده در پروانه، نقشه‌ها و ضوابط شهرداری؛ مالک از احداث پارکینگ خودداری کند. در این حالت، اگر امکان اصلاح چنین تخلفی میسر باشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ حکم به اصلاح به همراه اخذ جریمه می‌دهد. اگر امکان اصلاح وجود نداشته باشد کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه دهد. این جریمه حداقل برابر و حداکثر دو برابر ارش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ است. در صورتی تخلف عدم احداث پارکینگ ازلحاظ اصول شهرسازی، فنی یا بهداشتی رعایت نشده باشد حکم تخریب در مورد آن الزامی است.

تجاوز به معابر شهر

این تخلف زمانی صورت می‌گیرد که مالک برخلاف مندرجات پروانۀ ساخت اقدام به تجاوز به معابر شهری کرده و یا برهای اصلاحی مصوب شهرداری را رعایت نکند. شهرداری بااطلاع از این تخلف توسط مأموران خود از ادامه عملیات جلوگیری کرده و موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاعی می‌دهد.

تخلف عدم استحکام بنا

اگر مالک به هنگام ساخت اصول فنی، سازه‌ای و معماری را رعایت نکند. چنانچه این قصور منتج به این نتیجه شود که سازه از استحکام لازم برخوردار نباشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ورود کرده و حکم تخریب را صادر می‌کند.

تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی

اگر به هنگام ساخت اصول فنی ساخت سازه و معماری بنا رعایت نشود، چنانکه این نقصان موجب عدم امکان بهره‌برداری مطلوب از ساختمان، مقاومت و عملکرد سازه شود؛ تخلف محسوب شده و به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع داده می‌شود. کمیسیون ماده ۱۰۰ با بررسی پرونده رأی به جزای نقدی یا تخریب بنا خواهد داد.

تغییر کاربری بنا

اگر برخلاف مشخصات درج‌شده در پروانه ساختمانی؛ کاربری ملک تغییر کند به‌عنوان مثل از کاربری مسکونی به‌عنوان کاربری تجاری استفاده شود؛ این عمل تخلف به‌حساب آمده و به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع داده خواهد شد. کمیسیون پس از بررسی پرونده در خصوص تغییر کاربری تصمیم می‌گیرد.

برای اطلاع بیشتر در مورد انواع کاربری اراضی به این مقاله مراجعه کنید

طرح اصلاح ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

ماده‌واحده- ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۱/۴/۱۳۳۴ با اصلاحات بعدی و تبصره‌های آن به شرح ذیل اصلاح می‌گردد:

ماده ۱۰۰

مالکین و سازندگان حقیقی و حقوقی اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم شهر، باید قبل از شروع هرگونه تفکیک اراضی، افراز و عملیات عمرانی از شهرداری مجوز و پروانه ساختمانی اخذ و مطابق آن اقدام نمایند.

تبصره ۱

شهرداری مکلف است از هرگونه احداث بنا و عملیات عمرانی بدون پروانه یا تفکیک و افراز اراضی بدون مجوز اعم از آنکه در زمین محصور یا غیر محصور باشد، در هر مرحله از ساخت‌وساز جلوگیری و تجهیزات و اسباب و وسایل مربوط را جمع‌آوری کند و متعاقباً پس از اخذ دستور دادستان، به‌وسیله مأموران خود در مقام ضابطان قضائی و با همکاری مستقیم مأموران نیروی انتظامی نسبت به تخریب بنای غیرمجاز اقدام نماید. مالک یا ذی‌نفع مکلف است کلیه هزینه‌های تخریب و اعاده به وضعیت مجاز را به شهرداری پرداخت نماید.

تبصره ۲

هرگونه تخلف از مفاد پروانه ازجمله اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی یا تجاوز به معابر شهر یا املاک مجاور یا پیش‌آمدگی ممنوع است. مهندس ناظر موظف است از شروع عملیات ساختمانی و در تمام مراحل بر عملیات عمرانی ازلحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت نماید و در صورت وقوع تخلف ساختمانی، به‌فوریت مراتب را کتباً به شهرداری، مالک یا ذی‌نفع و سازنده ساختمان اعلام نماید. عدم گزارش یا تعلل در اعلام به‌موقع تخلف از سوی مهندس ناظر ضمن ایجاد مسئولیت برای وی، رافع مسئولیت مالک و سازنده و شهرداری نیست.

تبصره ۳

شهرداری مکلف است پس از آگاهی از بروز تخلف از مفاد پروانه توسط گزارش مهندس ناظر، مأمورین ذی‌ربط، سازمان‌ها و دستگاه‌های مسئول و اعلام شهروندان، پس از احراز تخلف، بلافاصله از ادامه عملیات عمرانی و ساختمانی جلوگیری نماید و به مالک یا ذی‌نفع و سازنده طی اخطار کتبی ابلاغ نماید تا ظرف مدت یک ماه پس از ابلاغ، نسبت به رفع خلاف و تطبیق آن با پروانه ساختمانی اقدام نماید. درصورتی‌که مالک یا ذی‌نفع و سازنده در مدت مزبور رفع خلاف ننماید، شهرداری مکلف است پس از اخذ دستور دادستان به‌وسیله مأمورین خود در مقام ضابط قضائی و با همکاری مستقیم مأموران نیروی انتظامی نسبت به تخریب آنچه برخلاف مفاد پروانه احداث‌شده است و اعاده به وضع مجاز اقدام نماید. مالک یا ذی‌نفع متخلف، مکلف است کلیه هزینه‌های تخریب و اعاده به وضعیت مجاز را به شهرداری پرداخت نماید. ادامه هرگونه عملیات اجرایی مستلزم اخذ گواهی عدم خلاف از شهرداری است.

تبصره ۴

هرگاه مهندس ناظر خلاف واقع گواهی نماید یا تخلف را به‌موقع به شهرداری اعلام نکند، شهرداری پس از اطلاع از تخلف مهندس ناظر مکلف است مراتب را با فوریت به شورای انتظامی سازمان نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان منعکس نماید. شورای انتظامی موظف است با فوریت موضوع را رسیدگی و در صورت ثبوت تخلف مهندس ناظر، برای بار اول ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورت تکرار تخلف رأی به ابطال پروانه وی و حداکثر جزای نقدی محکوم نماید. درصورتی‌که عمل ارتکابی مهندس ناظر جنبه جزائی داشته باشد به تشخیص مرجع قضائی به حبس از یک تا دو سال محکوم می‌شود. مراتب محکومیت توسط شورای انتظامی نظام‌مهندسی ساختمان در پروانه اشتغال وی درج و موضوع به نحو مقتضی در روزنامه‌های کثیرالانتشار محلی اعلام می‌گردد. شهرداری مکلف است تا صدور رأی توسط شورای انتظامی از اخذ گواهی امضاء مهندسین مذکور جهت پروانه ساختمان خودداری نماید. درصورتی‌که شهردار یا مأمورین شهرداری در فرایند صدور جواز و پروانه ساختمانی، گواهی عدم خلاف و صدور پایان کار مرتکب تخلف یا نقض یا عدم انطباق با طرح شهری مصوب ملاک عمل، گردند و درنتیجه حقوق عمومی تضییع گردد یا ضوابط شهرداری رعایت نشود، پروانه ساختمانی، گواهی عدم خلاف و پایان کار صادره باطل می‌گردد و شهرداری و حسب مورد استانداری و وزارت کشور مکلفند مراتب را به هیئت‌های رسیدگی به تخلفات اداری و یا مراجع قضائی (درصورتی‌که عمل ارتکابی جرم باشد) اعلام تا مطابق مقررات و قوانین به تخلفات و جرائم متخلفین رسیدگی شود.

تبصره ۵

درصورتی‌که بین شهردار و مالک یا سازنده در وقوع تخلف اختلاف شود و گزارش مهندس ناظر ساختمانی مبنی بر عدم تخلف باشد یا گزارش مهندس ناظر خلاف واقع باشد، موضوع جهت رسیدگی، به وزارت کشور ارجاع می‌شود تا پس از بررسی و گرفتن نظر کارشناسی رسمی دادگستری در خصوص تخلف یا عدم تخلف به شهرداری اعلام نظر نماید و شهرداری موظف است مطابق این قانون اقدام نماید.

تبصره۶

هرگونه تغییر کاربری و بهره‌برداری غیرمجاز از ساختمان موجب تعطیلی و توقف فعالیت غیرمجاز، پلمپ محل و اعاده به وضعیت مجاز می‌شود. درصورتی‌که مالک یا ذی‌نفع رفع خلاف ننماید، شهرداری مکلف به تخریب مستحدثات مازاد و اعاده به وضعیت مجاز پس از اخذ دستور دادستان است. مالک یا ذی‌نفع متخلف، مکلف است کلیه هزینه‌های تخریب و اعاده به وضعیت مجاز را به شهرداری پرداخت نماید.

تبصره ۷

هرگونه انتقال رسمی عین یا منافع املاک غیرمنقول واقع در محدوده و حریم شهر، موکول به اخذ پایان کار و گواهی عدم خلاف و گواهی عدم بدهی از شهرداری است که شش ماه از تاریخ صدور اعتبار دارد. مراتب پاسخ استعلام شهرداری مبنی بر بلامانع بودن انتقال مزبور در مفاد سند درج می‌گردد. نقل‌وانتقال رسمی اسناد دارای تخلف ممنوع است و مستوجب پیگرد قانونی است. واگذاری انشعابات دائم آب، برق، گاز، فاضلاب و تلفن به ابنیه و املاک دارای تخلف ممنوع است. شهرداری‌های مراکز استان‌ها موظفند ظرف مدت شش ماه سامانه برخط پاسخگویی به استعلامات را فراهم نمایند.

تبصره ۸

ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آن‌ها قبل از تاریخ تصویب اولین طرح توسعه شهری صادرشده و اضافه بنای جدید در آن ایجاد نشده است از شمول این ماده معاف می‌باشند.

تبصره ۹

شهرداری‌ها مکلفند ظرف مدت سه سال پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، نسبت به تعیین تکلیف پرونده‌های موجود در کمیسیون ماده ۱۰۰ اقدام نماید و این کمیسیون راجع به آن دسته از پرونده‌های تخلفات ساختمانی که منجر به صدور رأی قطعی نگردیده است برابر ضوابط و مقررات حاکم صدور رأی نماید و راجع به آن دسته از پرونده‌های موجود که منجر به رأی قطعی کمیسیون گردیده است با رعایت اصول و ضوابط سه‌گانه فنی، شهرسازی و بهداشتی منوط به عدم تجاوز به معبر و املاک مجاور و عدم‌تغییر کاربری باغات، برابر قوانین و مقررات حاکم با اخذ عوارض قانونی و جریمه‌ای معادل ۵ برابر ارزش معاملاتی سال تصویب این قانون، مبادرت به صدور رأی نماید.

تبصره ۱۰

از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون، شهرداری مکلف است به‌موجب آیین‌نامه اجرائی این ماده که به پیشنهاد وزارت کشور تهیه می‌شود و به تصویب هیئت‌وزیران می‌رسد، در خصوص موارد عدم انطباق جزئی اجرا با پروانه ساختمانی، نسبت به اخذ عوارض قانونی و جریمه، اصلاح پروانه، صدور پایان کار و گواهی عدم خلاف اقدام نماید مشروط بر آنکه :

الف- منجر به عدم رعایت اصول سه‌گانه فنی و بهداشتی و شهرسازی نشود،

ب- به معبر و یا به املاک مجاور تجاوز ننماید،

ج- مشمول تغییر کاربری باغات نشود،

د-سبب افزایش در تعداد واحد و طبقه نشود.

تبصره ۱۱

مالک یا ذی‌نفع مکلف است ظرف مدت ۶ ماه از زمان ابلاغ رأی کلیه هزینه‌های تخریب و اعاده به وضعیت مجاز و جریمه و عوارض قانونی متعلقه موضوع این ماده را به شهرداری پرداخت نماید. در صورت عدم پرداخت، به ازای هرماه تأخیر دو درصد (۲%) هزینه دیرکرد به آن تعلق می‌گیرد. بر اساس اعلام شهرداری، بدهی مالک یا ذی‌نفع طبق مقررات اسناد لازم‌الاجرا به‌وسیله سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور قابل وصول است. سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور مکلف است نسبت به صدور اجرائیه و وصول طلب شهرداری اقدام نماید.