مفهوم حق مالکیت

مالکیت در فرهنگ لغت و در علوم مختلف تعاریف متفاوتی دارد.  فرهنگ معین مالکیت را این‌گونه تعریف می‌کند: “حقی است که انسان نسبت به شی  دارد و می‌تواند هرگونه تصرفی در آن بکند به‌جز آنچه مورد استثنای قانون است”. در فقه مالکیت معادل مفهوم تصرف و سلطه است. قانون مدنی در ماده ۳۰ بیان می‌کند: “هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد،مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.”  به‌طورکلی و وجه اشتراک تمامی تعاریف در خصوص مالکیت، سلطه و اختیاری است که به صاحب یک شی یا دارنده یک حق داده می‌شود تا بتواند از آن استفاده کند. نکته مهم این است که عامل محدودکننده این اعمال حق، قانون و شرع شناخته‌شده است.

علاوه بر قانون مدنی، قانون اساسی نیز در اصل بیست و دوم اذعان می‌دارد:” حیثیت، جان، مال، حقوق، مسکن و شغل اشخاص از تعرض مصون است مگر در مواردی که قانون تجویز کند.” قانون اساسی در این اصل، جنبه‌هایی از مالکیت را مورد شناسایی قرار داده و آن‌ها محترم و قابل دفاع می‌داند. همچنین در اصل چهل و هفتم نیز بیان‌شده: ” مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معین می‌کند”. قانون اساسی به‌عنوان قانون بالادستی و بیانگر اصول تشکیل یک جامعه، در اصول خود، مالکیت را به رسمیت شناخته و با بیان برخی مصادیق آن، تشریح نموده است. علاوه بر این، همان‌طور که گفته شد، مقرره محدودکننده اعمال حق مالکیت، فرار رفتن از حدود قانونی و شرعی است. همچنین اعمال حق مالکیت در ابعاد مختلف نباید، سبب اضرار به دیگران شود یا اعمال حق مالکیت دیگران را محدود کند مگر در این مورد نیز مجوز قانونی وجود داشته باشد.

مطلب جامع در مورد حق مالکیت و مفهوم آن

انواع مالکیت

مالکیت به اعتبار عوامل مختلف به انواع متعددی تقسیم می‌شود. در یک نوع تقسیم‌بندی به اعتبار نوع مالک، مالکیت به خصوصی و عمومی تقسیم می‌شود. در نوع دیگر مالکیت به عرصه و اعیان تقسیم می‌گردد. نوع دیگر مالکیت، مالکیت اصلی و تبعی است. در ادامه به توضیح هر یک از این موارد می‌پردازیم.

مالکیت خصوص و عمومی  و دولتی

مالکیت به اعتبار شخص مالک تقسیم می‌شود به مالکیت عمومی و مالکیت خصوصی. در مالکیت خصوص شخص یا اشخاص معینی به‌عنوان مالک شناخته می‌شوند. اعمال حق مالکیت محدود به این اشخاص است. مال مورد مالکیت اگر مورد اختلاف باشد، قابل توقیف است. مالک یا مالکین در این نوع مالکیت می‌توانند مال خود در رهن بگذارند. مالکیت مشاع و مفروز در این نوع مالکیت مفهوم و مصداق پیدا می‌کند. نکته پایانی اینکه، همان‌طور که گفته شد اعمال حق مالکیت نباید سبب تضییع حقوق سایر مالکین باشد.

مالکیت عمومی، اشاره به مواردی دارد که مالک یک شی یا یک حق، عموم جامعه است. در این موارد دولت به نمایندگی از عموم جامعه، نسبت به نگهداری، حفظ و اعمال حقوق مالکانه اقدام می‌نماید. برای مثال جنگ، دریا، کوه، جاده، پارک و … در راستای مصارف عامه مردم به کار می‌رود. شخص یا اشخاص خاصی به‌عنوان مالک شناخته نمی‌شوند. این اموال قابلیت توقیف ندارد. نمی‌توان این اموال را در رهن قرارداد. دولت یا به عبارت بهتر حکومت، وظیفه نگهداری و حفظ این اموال را در راستای تأمین منافع عموم مردم به عهده دارد.

مالکیت دولتی، به مواردی اشاره دارد که دولت یا یک سازمان یا شرکت دولتی، مالی را متعلق به خود می‌داند. منافع و اختیار اعمال حقوق مالکانه، در ید آن سازمان یا ارگان است. برای مثال، ساختمان‌های متعلق به شهرداری، املاکی که متعلق به بانک‌هاست.

مالکیت عرصه و اعیان

برای توضیح ساده این نوع مالکیت، زمینی را فرض کنید که بر روی آن زمین، آپارتمانی بنا شده است. در این مثال زمین عرصه و آپارتمان بنا شده بر روی آن اعیان است. اصولاً در معامله یک ملک، عرصه و اعیان با هم خریدوفروش می‌شوند. عبارت “شش‌دانگ عرصه و اعیان “که در اغلب اسناد به کار می‌رود، به این مطلب اذعان دارد. یه نکته را نباید از نظر دور داشت. در برخی موارد ممکن است صرفاً عین( اعیان) یک ملک مورد معامله واقع شود و عرصه منتقل نگردد. بهترین مثال برای شرح این مسئله، خرید املاکی موصوف به مسکن مهر می‌باشد. در معاملات مربوط به خریدوفروش مسکن مهر، عین ساخته‌شده مورد معامله قرار می‌گیرد. عرصه یعنی زمینی که ملک به روی آن واقع است، همچنان در اختیار سازمان مربوطه است. البته لازم به ذکر است در برخی از قراردادهای مسکن مهر، پس از گذشت چند سال، امکان انتقال عین نیز به خریدار وجود دارد.علاوه بر این در مواردی که قانون، فروش مال موقوفی را اجازه داده است، این فروش نیز به‌صورت انتقال عین صورت می‌گیرد. عرصه همچنان در مالکیت سازمان اوقاف یا شخص واقف باقی می‌ماند.

نکته ایی که باید بدان توجه نمود، این است که در برخی قراردادهای خریدوفروش املاک، قید می‌شود که “خریدار مالک ۱۰۰ درصد عین است اما نسبت به عرصه مالکیت ۲۰ متر آن را دارد”. اهمیت این مسئله زمانی مشخص می‌شود که مالکین اقدام به نو سازی ساختمان نمایند. در این حالت سهم خریدار از ساختمان نوسازی شده، بسیار کم خواهد بود. با توجه به آنچه گفته شد، توصیه می‌کنیم قبل از انعقاد قرارداد ملکی، حتماً با وکلای متخصص درزمینهٔ املاک و حوزه‌های ثبتی، مشاوره داشته باشید.

مالکیت اصلی و تبعی

مالکیت اصلی درواقع همان مالکیت و حقی است که اشخاص نسبت به یک شی کسب می‌کنند. شرح مفصل آن در بالا ذکر شد. مالکیت تبعی، همان‌طور که از عنوان آن پیداست به‌تبع مالکیت اصلی ایجاد می‌شود. بهترین مثال در این زمینه خرید حیوان است. فرد خریدار با خرید یک دام، تبعا مالک فرزند درون شکم آن حیوان نیز می‌شود.

اوصاف مالکیت

دانستن این موضوع که بدانیم اوصاف مالکیت چیست، به این دلیل اهمیت دارد که می‌توانیم ضد آن را شناسایی کنیم. به عبارت ساده‌تر، هر تصرف و اختیاری مالکیت نیست مگر اوصاف مالکیت را دارا باشد. این امر به ما کمک می‌کند در مواجهه با ادعای مالکیت اشخاص نسبت به یک شی، بتوانیم با در نظر گرفتن این اوصاف، او را مالک بدانیم یا ادعای دروغین او را تشخیص دهیم.

اوصافی که برای مالکیت شناخته می‌شود عبارت است از:

مطلق بودن

انحصاری بودن

دائمی بودن

مطلق بودن

منظور از مطلق بودن مالکیت این است که مالک می‌تواند هرگونه تصرفی در مایملک خود داشته باشد. این اعمال حق در ابعاد مختلف می‌باشد. برای مثال مالک می‌تواند مال خود را به کسی هبه کند. در زمین متعلق به خود، هر بنایی را به هر شکل و شمایلی احداث کند. البته نباید از یاد برد تنها عامل محدودکننده این وصف در مالکیت، منع قانونی است.

انحصاری بودن

انحصاری بودن به این معناست که اعمال اختیارات ناشی از مالکیت، صرف توسط مالک انجام می‌شود. برای مثال صرفاً مالک یک ملک می‌تواند هر تصرفی در مال خود بنماید نه شخص دیگر. البته این مورد هم دو استثنا دارد. اول اینکه، مالک می‌تواند اجازه اعمال اختیار مالکانه خود را به شخص دیگری واگذار نماید. برای مثال: مالک می‌تواند برای فروش خانه خود به فردی وکالت بدهد. دوم اینکه در برخی مواقع، به‌حکم قانون انحصاری بودن اعمال اختیارات مالکانه از فرد گرفته می‌شود. برای درک بهتر به این مثال توجه کنید. مالک یک ساختمان دوطبقه به فردی بدهکار است و از پرداخت دین خود به او امتناع می‌کند. پس از ارائه دادخواست و پیگیری‌های قضایی نیز، ادای دین صورت نگرفته است. در این حالت با طی شدن روال رسیدگی به پرونده و اجرای حکم، قانون‌گذار اجازه برگزاری مزایده و فروش مایملک بدهکار را صادر می‌کند. و از این طریق اعمال این اختیار مالکانه از مالک به‌حکم قانون گرفته می‌شود.

دائمی بودن

مالکیت یک حق دائمی است. به این معنا که حق مالکیت زوال ندارد. راه‌های زوال مالکیت، در مطالب آتی مفصلاً بررسی می‌شود. لیکن آنچه به‌اختصار اینجا بیان می‌شود این است که تا شخص مالک و یا حکم قانون، حق مالکیت را از شخص نگیرد، همچنان مال در مالکیت مالک باقی می‌ماند و تا زمانی که مایملک وجود داشته باشد، زوال‌ناپذیر است.

اسباب ایجاد حق مالکیت

قانون مدنی در ماده ۱۴۰، اسباب تملک را به این موارد احصا نموده است:

• احیا اراضی موات و حیازت اشیا مباحات
• عقود و تعهدات
• اخذ به شفعه
• ارث

منظور از احیا اراضی موات و حیازت اشیا مباحات این است که فردی اقدام به آبادانی زمینی نماید. در این صورت مالک زمین می‌شود. همچنین تصرف و در اختیار داشتن هر مال خارج از مالکیت شخص یا سازمان یا گروه، نیز می‌تواند سبب مالکیت گردد. البته قابل‌ذکر است این سبب مالکیت امروزه، نمی‌تواند دلیل مالکیت باشد. زیرا در حال حاضر اموال به خصوصی و عمومی تقسیم می‌شوند. اموال عمومی که خارج از مالکیت اشخاص است، توسط حاکمیت اداره می‌شود. بنابراین قابل تملک توسط اشخاص حتی از طریق حیازت و ابادانی زمین نیست.

متداول‌ترین سبب مالکیت، عقود و تعهدات است. افراد در راستای اعمال حقوق مالکانه خود اقدام به عقد معاملات متعدد می‌نمایند. درنتیجه این معاملات، اموال را از مالکیت خود خارج یا به مالک خود درمی‌آورند. برای مثال نتیجه یک عقد بیع، انتقال مالکیت یک مال از فروشنده به خریدار است.

اخذ به شفعه، مفصلاً در مقاله دیگری توضیح داده‌شده است. اما به‌طور خلاصه بدانید که اخذ به شفعه به‌عنوان یکی از اسباب مالکیت، یک حق است برای شریک در یک ملک. برای درک بهتر این مفهوم به این مثال توجه کنید. دو نفر در مالکیت یک ملک با هم شریک هستند. یکی از این افراد اقدام به فروش سهم خود به شخص دیگری می‌نماید. قانون تحت عنوان اخذ به شفعه به شریک دیگر این اجازه را می‌دهد که با پرداخت مبلغ قرارداد، معامله انجام‌شده را از اعتبار ساقط و خودش مالک ۶ دانگ ملک مورد معامله شود.

ارث، یک عامل قهری در ایجاد مالکیت است. به این معنا که اشخاص در ارث‌بری از متوفی اختیاری ندارند. هرچند در خصوص مال به ارث رسیده می‌توانند تصمیم‌های متعددی اتخاذ نمایند. لیکن ارث امری قهری است. به سبب فوت یک شخص، اموال وی به نزدیکان و وابستگان متوفی به ترتیب و میزانی که قانون مشخص کرده است، تعلق می‌گیرد و برای بازماندگان متوفی، نسبت به ماترک وی، حق مالکیت ایجاد می‌شود.

اثبات مالکیت

اثبات مالکیت عنوان یک خواسته حقوقی است. به‌تبع آن می‌تواند موضوع یک حکم نیز باشد. این مورد در مواقعی رخ می‌دهد که فرد یا افرادی متعارض مالکیت دیگری بر یک ملک باشند. بنابراین دعوایی با خواسته اثبات مالکیت در دادگاه حقوقی عمومی محل وقوع ملک، مطرح می‌شود.

برای پیروزی در این دعوا، باید مدارک و ادله متعددی را به دادگاه ارائه دهید تا حقانیت شما ثابت شود. به این نکته دقت کنید اگر نتوانید در این مورد دفاع خوب و موجه ایی داشته باشید، حکم دادگاه ممکن است کاملاً علیه شما صادر و سبب زیان مالی جبران‌ناپذیری گردد. بنابراین پیشنهاد می‌کنیم در طرح این دعوا، حتماً از وکلای تخصصی حوزه ملک و ثبت استمداد کنید.

دلایل و مدارک برای اثبات مالکیت

وقتی دعوای اثبات مالکیت علیه فردی مطرح می‌شود، شخص خوانده در دفاع از خود به‌عنوان مالک، باید اسناد و مدارکی ارائه کند که مالکیت ایشان را به اثبات برساند. این مدارک و دلایل عبارت است از: سند، مبایعه‌نامه، شهود، اقرار، سوگند

• سند

مهم‌ترین و مؤثرترین مدرک برای اثبات مالکیت، سند رسمی است. ازآنجاکه سند رسمی غیرقابل‌انکار و تردید است، مناقشه کمتری را برمی‌انگیزد. سند شامل اسناد عادی و رسمی است. (برای اطلاع از انواع سند اینجا کلیک کنید). در این مبحث لفظ سند بیشتر اشاره به اسناد رسمی ‌دارد. ممکن است شخص خواهان که اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت علیه شخصی می‌نماید، از وجود سند رسمی به نام خوانده مطلع نباشد. در این فرض، خوانده به‌عنوان مهم‌ترین و مؤثرترین دفاع، باید سند رسمی خود را به‌عنوان مدرک مالکیت به دادگاه ارائه نماید.

• مبایعه‌نامه

حالتی را تصور کنید که فردی با انعقاد یک مبایعه‌نامه اقدام به خرید ملکی می‌نماید. در فاصله زمانی بین انعقاد مبایعه‌نامه و انتقال رسمی ملک به خریدار، در مالکیت ایشان تردید می‌شود. مهم‌ترین مدرکی که شخص خریدار می‌تواند با ارائه آن مالکیت خود را اثبات کند، مبایعه‌نامه منعقده است. ایفای تعهدات از جانب خریدار می‌تواند محقق شدن کامل بیع و عدم انصراف ایشان از عقد را نیز تصریح نماید. بنابراین در این مواقع با ارائه اسناد پرداختی خود در خصوص موضوع مبایعه‌نامه، به تحکیم قرارداد منعقده را نیز اذعان نمایید.

• شهود

احضار شهود به دادگاه و استماع شهادت آن‌ها، می‌تواند دلیل اصلی و یا مکمل باشد. در مواردی که انتقال مالکیت شفاهی  باشد و دست‌نوشته و یا سندی وجود نداشته باشد، شهادت شهود دلیل اصلی فرد برای اثبات مالکیت است. مانند زمانی که فردی شفاها مالکیت مال  یا اموال خود را به فرزندش منتقل می‌کند و خانواده وی شاهد این مذاکرات هستند. از طرف دیگر، ممکن است فرد برای اثبات مالکیت خود علاوه بر ارائه مبایعه‌نامه، از شهودی که شاهد انعقاد قرارداد بوده‌اند نیز بخواهد در دادگاه به حقانیت وی در خصوص مالکیت، شهادت بدهند.

• اقرار

اقرار ازجمله دلایلی است که اگر کلیه شرایط آن مهیا باشد، اثربخشی فراوانی دارد. درصورتی‌که شخص فروشنده در میان عده ایی به فروش مال اذعان کند و یا طی دست‌نوشته ایی این موضوع را مورد اشاره قرار دهد، می‌توان به‌عنوان اقرار فروشنده برای اثبات مالکیت خریدار استفاده نمود. در نظر داشته باشید ممکن است بیانات شخص فروشنده در خلال یک جلسه رسیدگی دیگر و یا ضمن صورت‌جلسه با موضوع دیگری باشد. لیکن به روند اثبات مالکیت کمک خواهد کرد.

• سوگند

اثبات مالکیت یک موضوع مالی است. بنابراین با سوگند نیز قابل‌اثبات است. اگر مدعی برای اثبات ادعای خود اقدام به اتیان سوگند نماید، موضوع مورد ادعای ثابت می‌شود. البته نکته بسیار مهم این است که سوگند زمانی به‌عنوان ادله اثبات کاربرد دارد که دلیل و مدرک دیگری برای اثبات ادعای مدعی وجود نداشته باشد.

• اماره تصرف

قانون مدنی در ماده ۱۲۳۵ بیان می‌کند:” تصرف به‌عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود” . این مقرره در قانون مدنی به اماره تصرف شهرت دارد. همان‌طور که از عنوان آن پیداست، اماره سبب رهنمون شدن به سمت واقعیت می‌گردد. می‌تواند امری را اثبات و یا رد کند. در اختیار داشتنی مالی برای مدت‌زمانی، به نیت مالک آن مال بودن، اماره مالکیت فرض شده است. مگر با دلایل دیگری بتوان مالک نبودن شخص متصرف را ثابت نمود. برای مثال شخصی به مدت ۱۰ سال زمین مزروعی را در دست دارد. در آن کشت و زرع می‌کند و کلیه همسایه‌ها و اشخاص پیرامون وی را به‌عنوان مالک می‌شناسند. این فرد می‌تواند ادعای مالکیت نسبت به آن زمین را داشته باشد. این ادعا در صورتی رد می‌شود که شخص یا اشخاص دیگری، با ارائه اسناد و مدارک، ثابت نمایند مالک آن زمین هستند و شخص مذکور ماذون از آن‌ها برای اداره زمین بوده است.

دعاوی اثبات مالکیت مبتنی بر اماره تصرف، در خصوص زمین‌های کشاورزی و مزروعی بسیار شایع است. همچنین در مواردی که شخصی برای مدت طولانی اداره املاک خود را به شخص دیگر می‌سپارد نیز، این اماره کاربرد دارد. باید دقت داشته باشید برای رد ادعای شخص متصرف، حتماً مدارک محکمه‌پسند و جامعی را به دادگاه ارائه کنید تا بتوانید از حقوق خود دفاع کنید. تیم وکلای قدردان برای پیشبرد این امور حامی شما هستند.

زوال مالکیت

مالکیت مانند هر وضعیت حقوقی دیگری، یکسری حقوقی و وظایف را برای مالک به همراه دارد. در مورد حقوق مالک در این مقاله به‌تفصیل صحبت شد. مهم‌ترین آن، اختیار مالک در اعمال حقوق مالکانه خود در ابعاد مختلف است. از طرف دیگر پرداخت مالیات نسبت به دارایی و یا حفظ حقوق مستأجر در صورت اجاره دادن ملک و … از وظایف شخص مالک است.

زوال مالکیت، اسباب گوناگونی دارد. برخی از آن‌ها ارادی و برخی غیرارادی است. برای مثال فوت، سبب می‌شود فرد اختیار مالکانه خود را نسبت به اموالش از دست بدهد. این امر سبب زوال مالکیت به‌صورت غیرارادی می‌باشد. البته شخص در زمان حیات خود نیز می‌تواند در خصوص نحوه اداره و مالکیت اموالش پس از فوت، تصمیم بگیرد. این امر در قالب وصیت و یا سایر عقود عهدی یا تملیکی صورت می‌گیرد.

بهترین مثال برای زوال مالکیت به‌صورت ارادی، انجام معامله نسبت به آن مال است. فرد با فروش، هبه، صلح و سایر عقود ناقله، می‌تواند مالکیت را از خود سلب و به شخص یا اشخاص دیگر منتقل نماید.

بدیهی است که هر یک از این عقود شرایط و اوصاف خاص خود را دارند. باید دقت کنید در انعقاد و امضا عقود ناقل مالکیت، تمامی بندهای قراردادی را مطالعه نموده و بعد نسبت به امضا یا رد آن تصمیم بگیرید. اهمیت این مسئله زمانی بیشتر می‌شود که شخص شرط یا شروطی را در قرارداد گنجانده باشد که انتقال مالکیت را مقید به اتفاق و یا شرایطی نماید که تحقق آن سخت و یا از اختیار خریدار خارج باشد.

گروه وکلای قدردان، با تخصص درزمینهٔ قرارداد نویسی آماده ارائه خدمات در این زمینه هستند. با ما تماس بگیرید.