معنی افراز

افراز در حقوق به  تفکیک حصۀ  (سهم مشاع) هر یک از شرکا ملک مشاع معین از طریق تراضی شرکا (ماده ۵۹۱ قانون مدنی) یا از طریق حکم دادگاه درصورتی‌که بین همۀ شرکا تراضی واقع نشود ( تقسیم اجباری مادۀ ۵۹۱ قانون مدنی) یا برخی از شرکا غائب مفقودالاثر یا محجور باشند؛ گفته می‌شود. برای دانستن بیشتر در خصوص افراز ملک مشاع بهتر است به قوانین رجوع کنیم. بنا به آئین‌نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها افراز یعنی جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر و یا تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آن‌ها.

ماده ۵۹۱ قانون مدنی: هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند ، تقسیم به‌نحوی‌که شرکا تراضی نمایند به عمل می‌آید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکا ، حاکم اجبار به تقسیم می‌کند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.

تفاوت افراز و تفکیک

مهم‌ترین تفاوت تفکیک ملک مشاع و افراز در این است که زمانی که تفکیک صورت می‌گیرد حالت اشاعه از بین نمی‌رود. به این معنی که تمام شرکا در تمام قطعات تفکیکی به نسبت سهم خود، شریک مشاعی هستند. در افراز ملک مشاع این حالت وجود ندارد و ملک از حالت اشاعه خارج  و به قطعات اختصاصی تقسیم می‌شود.

دعوای افراز ملک مشاع

نحوه افراز املاک مشاع

بعد از توضیحات بالا در خصوص تعریف افراز و تفاوت آن با مفاهیم مشابه، در گفتار پیش رو مراحل و نحوه افراز یک ملک را موردبررسی قرار می‌دهیم.

هر یک از مالکین در ملک مشاعی این اختیار را دارند تا طبق قانون” افراز و فروش املاک مشاع” و بنا بر راه‌های شناخته‌شده در این قانون، اقدام به افراز سهم خود از ملک مشاعی نمایند. البته این نکته را نباید ازنظر دور داشت که برخی از املاک و اراضی طبق قانون غیرقابل افراز می‌باشند که باید در صورت تحقق، راه دیگری را برای برهم زدن شراکت در آن ملک در پیش گرفت.

طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز املاک مشاع به دو صورت امکان‌پذیر است:

افراز از طریق اداره ثبت

افراز از طریق دادگاه

افراز از طریق اداره ثبت، روش عمومی و اصلی برای تحقق افراز است. در این روش که مختص املاکی است که جریان ثبتی آن‌ها به پایان رسیده است، هر یک از مالکین ملک مشاعی با ارائه مدارک لازم می‌تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک، درخواست افراز نماید.

منظور از خاتمه جریان ثبتی این است که حدود اربعه ملک ارزیابی و به‌درستی و دقیق مشخص‌شده است و اماده ثبت در دفتر املاک است.

وقتی ملک  چنین اوصافی داشته باشد،هریک از مالکین می‌توانند با ارائه مدارک لازم ازجمله اطلاعات هویتی خود، مدارک مثبت مالکیت، اطلاعات سایر مالکین، سند رسمی یا سایر استعلامات مربوط به ملک، به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه و درخواست افراز مال مشاع را نماید.

پس‌ازاین مرحله، کارشناسان ثبت اقدام به بررسی مدارک نموده و در صورت عدم وجود نقص در مدارک ارائه‌شده، اقدام به بررسی و معاینه محلی ملک می‌نمایند. نقشه‌های مرتبط توسط کارشناسان ثبتی ترسیم و درنهایت اداره ثبت مربوطه با بررسی کلیه مدارک و نقشه‌ها، تصمیم خود را در مورد افراز ملک مشاعی اتخاذ و به مالکین اعلام می‌دارد.

قابل‌ذکر است که تصمیم اتخاذشده توسط اداره ثبت، ظرف ده روز قابل‌اعتراض از سوی هریک از مالکین است. مرجع صالح برای رسیدگی به این اعتراض، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

افراز مال مشاع از طریق دادگاه، راه دیگری برای افراز است. توضیح آنکه اگر ملک قابلیت افراز در اداره ثبت را نداشته باشد، دعوای افراز باید در دادگاه حل وقوع ملک صورت بگیرد. ملک در صورت قابلیت افراز در اداره ثبت را ندارد که:

جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد

در میان مالکین شخص محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد.

در صورت وجود یکی از این دو شرط، دعوای افراز باید در دادگاه محل وقوع ملک مشاعی مطرح گردد. برای طرح دادخواست در این دادگاه باید فرم مربوط به آن را تکمیل و خواهان یا خواهان‌های دعوا، نام و مشخصات هویتی خود را قید و در ستون خوانده یا خواندگان، سایر مالکین ملک مشاعی را خطاب قرار دهند. برای طرح این دادخواست خواهان می‌تواند به دفاتر خدمات قضایی مراجعه نماید و یا با مشورت و کمک گرفتن از وکلای متخصص در امور ملکی، از خدمات ویژه برخوردار شوند.

اعتراض به تصمیم افراز

هر یک از شرکا می‌تواند به تصمیم واحد ثبتی در دادگاه شهرستانی که ملک در آن واقع‌شده است، اعتراض کند. مطابق با ماده دوم قانون افراز و فروش املاک مشاع ” ‌ماده دوم – تصمیم واحد ثبتی قابل‌اعتراض از طرف هر یک از شرکا در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض است. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.

غیرقابل افراز بودن ملک

• اگر واحد ثبتی ملک را غیرقابل افراز تشخیص بدهد، با صدور گواهینامه‌ای غیرقابل افراز بودن ملک را به متقاضی اعلام می‌کند.
• بنا بر تبصرۀ ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع، نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
• بنا بر ماده ۵۹۱ قانون مدنی اگر مالی به دلیل ایجاد ضرر قابل‌تقسیم نباشد فروخته می‌شود تا بهای آن به نسبت سهم شریکان تقسیم شود.
• مطابق با ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی: درصورتی‌که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول قابل‌تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته‌شده بهای آن تقسیم شود. فروش اموال به ترتیب عادی به عمل می‌آید مگر آنکه یکی از ورثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.

قوانین مرتبط با افراز ملک مشاع

مهم‌ترین قانون مرتبط با افراز، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ است که متن کامل آن در سایت موجود است. در ادامه مهم‌ترین مواد این قانون به همراه سایر ماده‌های قانونی مرتبط با افراز آورده می‌شود.

ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع

‌ افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت‌شده یا نشده باشد، درصورتی‌که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک موردتقاضا را افراز می‌نماید.

‌تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

ماده دوم قانون افراز و فروش املاک مشاع

تصمیم واحد ثبتی قابل‌اعتراض از طرف هر یک از شرکا در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض است.

دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.

ماده چهار قانون افراز و فروش املاک مشاع

ملکی که به‌موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

ماده پنجم آیین‌نامۀ قانون افراز و فروش املاک مشاع

مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت‌مجلس تنظیمی و نقشه‌افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می‌نماید.

ماده ششم آیین‌نامۀ قانون افراز و فروش املاک مشاع

تصمیم مسئول واحد ثبتی به‌ضمیمه یک نسخه از صورت‌مجلس و فتوکپی نقشه افرازی(درصورتی‌که ملک قابل افراز اعلام شود)به کلیه شرکا ابلاغ می‌شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند. طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین‌نامه اجرا مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء است.

ماده هفتم آیین‌نامۀ قانون افراز و فروش املاک مشاع

رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است.

ماده هشتم آیین‌نامۀ قانون افراز و فروش املاک مشاع

اجراء حکم قطعی افراز تابع مقررات اجراء احکام مدنی خواهد بود.

ماده نهم آیین‌نامۀ قانون افراز و فروش املاک مشاع

در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد. مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.

ماده ۵۸۹ قانون مدنی

هر شریک المال می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به‌موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم‌شده باشند.

ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی

درصورتی‌که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهند می‌توانند ترکه را مابین خود ‌تقسیم نمایند لیکن اگر مابین آن‌ها محجور یا غائب باشد تقسیم ترکه توسط نمایندگان آن‌ها در دادگاه به عمل می‌آید.

ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک

دادگاه‌ها و ادارات ثبت‌اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تائید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهر‌ها و حریم آن‌ها اقدام نمایند و شهرداری‌ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راساً اقدام خواهند نمود.

ماده ششم قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

در شهرهایی که دارای نقشه جامع می‌باشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه‌ ای‌که شهرداری بر اساس ضوابط طرح ‌جامع تفصیلی یا هادی تأیید کرده باشد اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاه‌ها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف‌ مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز رأساً اقدام خواهند‌ نمود.

بند ۳۷۸ مجموعۀ بخش‌نامه‌های ثبتی

واحدهای ثبتی در موقع اجرای حکم افراز ضمن تطبیق مفاد حکم با محدوده ثبتی و سند مالکیت حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیمات صورت‌مجلس تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالکیت می‌نمایند ،اخیراً مشاهده‌شده است که بعضی از واحدها قبل از تطبیق مفاد حکم با محدوده ثبتی مبادرت به صدور سند مالکیت نموده‌اند و نتیجتاً قسمتی از سند مورد سند مالکیت صادره خارج از محدوده ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی تجاوز شده است ، لذا خاطرنشان می‌نماید در موقع اجرای احکام قطعی افراز دادگاه‌ها باید قبل از هر اقدام مفاد حکم و یا نقشه کارشناس که ملاک حکم افراز بوده به‌دقت با وضع محل و محدوده سند مالکیت تطبیق و پس از اطمینان کلیه قطعات مورد حکم داخل محدوده ثبتی و یا سند مالکیت است مبادرت ، به صدور سند مالکیت و یا اقدام بعدی گردد.