اجاره

عقد اجاره در چندساله اخیر به‌واسطه همه‌گیری بیماری کرونا بیش‌ازپیش مورد توجه قرار گرفته است. مصوبات ستاد ملی کرونا در خصوص عقود اجاره و در حمایت از مستاجرین، شرایط را برای تخلیه ملک توسط مستأجر دشوار نموده و شرایط متعددی را بر آن حاکم نموده است.

طبق قانون مدنی، عقد اجاره دو طرف دارد عبارت است از : موجر و مستأجر. البته امکان دارد تعداد هر یک از طرفین عقد اجاره بیش از یک نفر باشد و عبارت موجرین و مستاجرین در قرارداد قید گردد. عقد اجاره حتماً باید مدت‌دار باشد. در غیر این صورت از اعتبار ساقط است. ابتدای مدت قرارداد از تاریخی است که طرفیت توافق می‌نمایند و اگر در این خصوص توافقی وجود نداشته باشد، عقد اجاره از تاریخ انعقاد عقد آغاز می‌شود.

مستأجر می‌تواند مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد مگر اینکه ضمن قرارداد اجاره، این حق از وی سلب شده باشد. باید خاطرنشان کرد که در قرارداد اجاره اصولاً تعداد مستاجرین و کاربری مورد اجاره اعم از مسکونی یا تجاری، قید می‌گردد.

حقوق و تکالیف موجر

در قانون مدنی برای موجر وظایف و مسئولیت‌هایی برشمرده شده است که در پیش‌نویس اجاره‌نامه‌های املاک نیز قیدشده است. لازم به ذکر است برخی از این شروط ازآنجایی‌که امری نمی‌باشند، می‌توان طبق توافق طرفین تغییر یابد.

ازجمله تکالیف موجر در قبال مستأجر و عین مورد اجاره می‌توان به این موارد اشاره نمود:

• موجر باید عین مورد اجاره را برای انتفاع مستأجر در موعد مقررشده در اختیار مستأجر قرار دهد.
• تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان استفاده از آن لازم است، به عهده موجر است.
• اگر عین مورد اجاره نیاز به تعمیرات لازم داشته باشد به‌گونه‌ای که تأخیر در آن موجب ضرر باشد، موجر مکلف به رفع آن بوده و مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود.
• در پایان مدت اجاره، موجر باید مبلغ ودیعه سپرده‌شده توسط مستأجر را به وی مسترد نماید.

حقوق و تکالیف مستأجر

• مستأجر مکلف است مورد اجاره را به نحو مطلوب مورداستفاده قرار داده و در انقضا مدت اجاره، آن را به موجر مسترد نماید.
• مستأجر می‌بایست اجاره‌بها را در تاریخ معین‌شده در قرارداد، به موجر پرداخت نماید.
• مستأجر می‌تواند درصورتی‌که منع نشده باشد، مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.
• درصورتی‌که مورد اجاره نیاز به تغییراتی داشته باشد که ضروری نیست، مستأجر می‌تواند این تغییرات را اعمال نماید، البته باید خاطرنشان کرد که هزینه این تغییرات به عهده مستأجر خواهد بود.
• اگر مستأجر در مورد اجاره تعدی و تفریط نماید، ابتدا موجر اقدام به منع وی از اقدامات انجام‌شده می‌نماید و اگر منع مستأجر، امکان نداشته باشد، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.

حکم تخلیه یا دستور تخلیه

در مواردی که موعد اجاره به اتمام رسیده و مواردی که مستأجر اقدام به تعدی و تفریط نموده، ولی از تخلیه ملک امتناع می‌نماید، موجر می‌تواند با طرح دادخواست تقاضای صدور دستور یا حکم تخلیه را بنماید. باید توجه داشت که حکم و دستور تخلیه و شرایط صدور این دو، باهم متفاوت است که در ذیل به بررسی آن می‌پردازیم.

صدور دستور تخلیه

برای صدور دستور تخلیه، مجموع شرایط زیر لازم و ضروری است:

• ملک مورد اجاره کاربری مسکونی داشته باشد. بنابراین برای مغازه ( که دارای کاربری تجاری است) دستور تخلیه صادر نمی‌شود.
• اجاره‌نامه به‌صورت عادی نگارش شده باشد و سند رسمی نباشد.
• اجاره‌نامه دارای امضا طرفین قرارداد و نیز دو شاهد باشد. ( رویه عملی دادگاه‌ها به این صورت است که امضا متصدی دفتر املاک به‌عنوان شاهد، موردقبول نیست)
• مدت اجاره تمام‌شده باشد.

در صورت وجود تمام شرایط فوق، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، اقدام به صدور دستور تخلیه نموده و متعاقب آن با ابلاغ به طرفین، دستور مورداجرا قرار می‌گیرد.اما اگر هریک از شروط فوق، وجود نداشته باشد، امکان طرح تقاضای صدور دستور تخلیه منتفی و باید تقاضای صدور حکم تخلیه مطرح گردد.

صدور حکم تخلیه

همان‌طور که در بالا گفته شد، عدم وجود هر یک از شرایط ذکرشده در قرارداد اجاره، سبب می‌شود به‌جای طرح تقاضای دستور تخلیه، حکم تخلیه مورد استدعا قرار گیرد. تفاوت عملی حکم و دستور تخلیه در این است که برای صدور دستور تخلیه، اگر جامع شرایط فوق‌الذکر وجود داشته باشد، نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی نیست و شورای حل اختلاف با بررسی شرایط، اقدام به صدور دستور تخلیه می‌نماید. لیکن اگر یکی از شرایط موجود نباشد، شورای حل اختلاف مکلف به برگزاری جلسه رسیدگی، استماع اظهارات و دفاعیات طرفین و درنهایت صدور حکم تخلیه است. بدیهی است صدور دستور تخلیه، گام مؤثر و کاربردی برای احقاق حقوق موجر است که زمان را تسریع می‌کند.

سؤالات متداول اجاره

• فوت شخص باعث از بین رفتن اجاره می‌شود؟

خیر. عقد اجاره عقدی لازم است و فوت هیچ‌یک از طرفین باعث فسخ اجاره نمی‌شود مگر اینکه موجر برای مدت عمر خودش، مالک منافع ملک باشد که در این صورت با فوت موجر، عقد اجاره نیز باطل می‌شود..

• منزلی که در اجاره است می‌تواند به فروش برسد؟

بله. منعی ندارد و باعث بطلان قرارداد اجاره نمی‌شود. پس از فروش ملکی که اجاره داده‌شده، موجر و مالک جدید ملک، در خصوص نحوه تقسیم اجاره‌بها با یکدیگر توافق می‌نمایند.

• موعد اجاره تمام‌شده ولی مستأجر ملک را تحویل نمی‌دهد. چه باید کرد؟

به‌طورکلی پیشنهاد می‌شود اگر قصد دارید به‌عنوان موجر، ملک را پس از مدت اجاره از تصرف مستأجر خارج نماید، مدت معقولی ( مثلاً یک ماه) قبل از انقضا مدت اجاره، طی اظهارنامه ایی به مستأجر اطلاع بدهید که در موعد مقرر ملک را تخلیه و تحویل بدهد. اگر در مهلت مقرر از تخلیه ملک امتناع نمود، با توجه به شرایط ذکرشده در بالا، تقاضای دستور یا حکم تخلیه باید مطرح شود. عموماً در قراردادهای اجاره مبلغی تحت عنوان وجه التزام در نظر گرفته می‌شود که در صورت عدم پرداخت به‌موقع مبلغ قرض‌الحسنه از طرف موجر و نیز عدم تخلیه به‌موقع ملک از طرف مستأجر، این مبلغ به‌صورت روزانه طبق بند ذکرشده در قرارداد، اخذ می‌گردد.

برای دریافت مشاوره حقوقی و انتخاب وکیل تخلیه ملک در تهران با گروه وکلای قدردان در تماس باشید.