آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۹۳/۰۳/۰۷ با اصلاحات و الحاقات بعدی

ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان

در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار می‌روند:

الف – قانون: قانون پیش‌فروش ساختمان- مصوب ۱۳۸۹- .

ب- پیش فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه‌گذار یا مستأجر.

پ – مالک رسمی زمین: شخصی که مطابق ماده (۲۲) قانون ثبت‌اسناد و املاک – مصوب ۱۳۱۰- دارای سند رسمی مالکیت می‌باشد.

ت – مستأجر: شخصی که به‌موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره می‌باشد.

ث – سرمایه‌گذار: شخصی که به‌موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه‌گذاری می‌نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد.

ج – سند رسمی: سندی که بین پیش فروشنده و پیش خریدار یا واگذارنده و منتقل الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد.

چ – عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوارهای باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود.

ح – مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت‌وساز ساختمان را بر اساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر بر عهده دارد.

خ – گواهی اتمام ساختمان: برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به‌موجب آن پایان عملیات ساختمانی بر اساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌گردد.

د – شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که بر اساس بند (ز) ماده (۲۱) قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان- مصوب ۱۳۷۴- و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می‌شود.

ذ – هیئت داوری: هیئت موضوع ماده (۲۰) قانون.

ماده ۲

قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش خریدار و پیش فروشنده) باید به‌صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (۲) و (۴) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پیش‌فروش، توسط سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتر یاران مرکز و وزارت راه و شهرسازی ظرف یکماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.

ماده ۳

سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (۲۴) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی‌باشد.

ماده ۴

واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را بر اساس آخرین وضعیت ملک، نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می‌باشند، تهیه و ظرف پنج روز کاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.

ماده ۵

کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش‌فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.

ماده ۶

در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (۲) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.

ماده ۷

ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده (۷) قانون، صورت‌مجلس تفکیکی خواهد بود.

ماده ۸

در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش‌خرید می‌شود باید میزان سهم هر یک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و به هریک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.

ماده ۹

در تنظیم سند پیش‌فروش، قیود و محدودیت‌های مندرج در سند مالکیت پیش فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.

ماده ۱۰

شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی ذی‌ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحدهای ثبتی محل وقوع ملک اعلام نمایند.

ماده ۱۱

در اجرای ماده (۱۲) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام‌شده را به متقاضی اعلام کند. تقاضا و گزارش یادشده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید.

ماده ۱۲

پیش فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید. حداقل مدت بیمه‌نامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار تعیین خواهد شد.

ماده ۱۳

در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می‌تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید. در صورت بروز اختلاف ، مطابق ماده (۲۰) قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.

ماده ۱۴

پیش فروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنان می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش خریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ نماید و الاً مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. رضایت مذکور در مواد (۱۷) و (۱۸) قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.

ماده ۱۵

در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار (مستند به قبوض اقساطی موضوع بند (۶) ماده (۲) و یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری)، اگر پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، چنانچه با تأیید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی‌مانده باشد و پیش خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع می‌باشد. در این حالت پیش خریدار با پرداخت هزینه‌های مربوط و حقوق دولتی که بر عهده پیش فروشنده است می‌تواند با جلب نظر هیئت‌داوران موضوع ماده (۲۰) قانون از محل وجوه مندرج در ماده (۱۱) قانون تأمین و استیفا نماید.

تبصره – تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورت‌مجلس تفکیکی موردی امکان‌پذیر خواهد بود.

ماده ۱۶

تنظیم قرارداد پیش‌فروش از طرف مستأجر یا سرمایه‌گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش‌فروش می‌باشد.

ماده ۱۷

امضای مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و نیز تأیید موضوع مواد (۱۳) و (۱۴) قانون باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی گردد.

ماده ۱۸

اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (۲۳) و (۲۴) قانون رفتار خواهد شد.

ماده ۱۹

وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش می‌باشد. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یادشده تهیه خواهد شد.

ماده ۲۰

رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهی مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید نمایند و الاً طبق ماده (۲۱) قانون اقدام خواهد شد.

ماده ۲۱

وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری سازمان‌های صداوسیمای جمهوری اسلامی ایران و ثبت‌اسناد و املاک کشور به‌منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین‌نامه و نحوه اجرای آن‌ها به نحو مقتضی اطلاع‌رسانی نمایند.

ماده ۲۲

مأخذ محاسبه حق الثبت موضوع ماده (۵) قانون، ماده (۱) قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین – مصوب ۱۳۷۳- با اصلاحات بعدی می‌باشد.