دعوای الزام به تنظیم سند

یکی از پرتکرارترین و مهم‌ترین دعاوی مربوط به املاک، دعوای الزام به تنظیم سند است. این دعوا زمانی طرح می‌شود که شخصی ملکی را به دیگری فروخته باشد، اما نسبت به انتقال سند به نام خریدار، اقدامی نمی‌کند. دادخواست دهنده در این دعوا شخص خریدار و خوانده، فروشنده است.

به دلیل اینکه این دعوا اهمیت زیادی دارد و نکات مهم در طرح دادخواست وجود دارد، در این مقاله ضمن شرح تمامی این نکات همچنان به شما توصیه می‌کنیم برای طرح این دعاوی حتماً از وکیل دادگستری مشاوره دریافت کنید. طرح دادخواست، حضور در دادگاه، اظهارات در دادگاه، مدارک و اسناد ارائه‌شده در این دعوا، بسیار حائز اهمیت و درنتیجه تأثیرگذار است.

الزام به تنظیم سند رسمی

موجبات طرح دعوا

همان‌طور که قبلاً گفته شد این دعوا زمانی مطرح می‌شود که فروشنده یک ملک( اعم از زمین یا آپارتمان) از انتقال سند به نام خریدار امتناع کند. در قراردادهای خریدوفروش اموال غیرمنقول، بندی وجود دارد که زمان و مکان انتقال سند با جزئیات در آن مقررشده است. اگر فروشنده از اقدام طبق این بند قراردادی امتناع ورزد، راهکار اولیه این است که با ارائه یک اظهارنامه، تعهد قراردادی را به ایشان یادآوری نمایید. باید دقت کنید که حتماً تاریخ مشخص کنید. ذکر شماره و محل دفتر اسناد رسمی برای انتقال نیز در اظهارنامه، اهمیت دارد.

اگر بعد از ارسال اظهارنامه فروشنده همچنان به تعهد خود عمل ننمود، چاره ایی جز طرح دعوای الزام به تنظیم سند باقی نمی‌ماند. برای طرح این دعوا مطمئن‌ترین راه، به همراه داشتن یک وکیل متخصص در امور ملکی است. وکیل الزام به تنظیم سند متخصص می‌تواند ظرایف طرح این دعوا را برای شما تشریح نماید و در این راه دشوار و پرپیچ‌وخم، کمک بسیار شایانی نماید.

مقدمات طرح دعوا

مستند قانونی حق خریدار برای طرح دعوای الزام، مبایعه‌نامه‌ای است که او را ذی‌حق و ذی‌نفع می‌داند. در این مبایعه‌نامه تاریخ و محل مشخصی برای حضور در دفتر اسناد رسمی تعیین‌شده است. توصیه می‌شود خریدار قبل از حضور در دفتر اسناد رسمی، ایفای تعهد را به فروشنده یادآوری کند. این یادآوری برای اینکه اثر حقوقی داشته باشد می‌تواند در قالب اظهارنامه انجام شود. در روز مشخص‌شده و در محل تعیینی، خریدار باید حاضر گردد. ایفای تعهدات خریدار و اثبات آن نیز در این مرحله اهمیت دارد. زیرا سردفتر در صورتی به درخواست خریدار اقدام به صدور گواهی عدم امکان سازش می‌نماید که برای وی مسلم شده باشد که او نیز تعهدات خود را ایفا نموده است.

بنابراین برای طرح این دعوا ابتدا اقدام به صدور اظهارنامه نمایید. سپس گواهی عدم حضور فروشنده را اخذ کنید. درنهایت با ارائه این مدارک به‌علاوه اصل مبایعه‌نامه به دادگاه، اقدام به طرح دادخواست الزام به تنظیم سند کنید.

الزام به تنظیم سند رسمی در ملک مشاعی

یکی از مواردی که سبب طرح دعوای الزام به تنظیم سند می‌شود، خریداری یک ملک به‌صورت مشاعی است. در عمل تفاوت چندانی بین املاک افرازی و مشاعی برای طرح دعوا وجود ندارد. فقط در املاک مشاعی، پروسه این دعوا بابت اقدامات مقدماتی، کمی طولانی‌تر است. ضمن اینکه در ارائه دادخواست نیز نمی‌توان فقط الزام به تنظیم سند را به‌عنوان خواسته مطرح نمود. در این حالت باید الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیک و درنهایت الزام به تنظیم سند رسمی همگی در ستون خواسته قرار گیرد.

در ملک مشاعی نیز، همان‌طور که در مقدمه بحث گفته شد، می‌توان به تمام شرکا بابت اقدام طبق تقسیم‌نامه اظهارنامه ارائه نمود. اصولاً در ملکی با چندین شریک، یک تقسیم‌نامه بین شرکا وجود دارد که نحوه اختصاص واحدها در آن مشخص است. شریک می‌تواند قبل از اقدام به طرح دعوا، اظهارنامه صادر و از طرف مقابل بخواهد طبق تقسیم‌نامه عمل نماید و در دفتر اسناد رسمی حاضر شود. اگر این اظهارنامه سبب انجام تعهدات سایر شرکا نشود، راهکار نهایی، طرح دعوای الزام به تنظیم سند است.

الزام به تنظیم سند با گواهی عدم حضور

قبلاً گفتیم که در قراردادهای خریدوفروش املاک، روز مشخصی برای حضور در دفتر اسناد رسمی تعیین‌شده است. اگر یکی از طرفین در این روز در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود، طرف حاضر می‌تواند از سردفتر تقاضای صدور گواهی عدم حضور شخص غایب را بنماید. این نکته را در نظر داشته باشید که این تکلیف برای سردفتران اجباری نیست. سردفتران می‌توانند از ارائه این گواهی امتناع کنند.

ارائه این گواهی به دادگاه، مثبت این ادعا خواهد بود که فروشنده تعهد قراردادی خود را انجام نداده است. همین امر کار را در حد بسیار زیادی به نفع خریدار، جلو می‌برد. بدیهی است که اخذ این گواهی منوط به حضور خود شخص خریدار و اعلام آمادگی برای ایفای تعهدات خودش است. در غیر این صورت همان‌طور که بیان شد، گواهی صادر نمی‌شود. هرچند باوجوداین مدارک خریدار مبنی بر ایفای تعهدات خود در خصوص ثمن، بازهم سردفتر اجباری به صدور گواهی ندارد.

الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

فرض کنید شما به‌عنوان خریدار یک ملک، در روز مشخص‌شده در دفتر اسناد رسمی معین، حاضر شده‌اید. در قرارداد ذکرشده است که روز تنظیم سند، ۱۰ درصد مبلغ ثمن از جانب خریدار تأدیه شود. در این فرض شما به‌عنوان خریدار باید تعهد خود را ایفا نمایید. راه‌حل این مسئله این است که خریدار نسبت به مبلغ باقیمانده، چک به تاریخ روز به همراه داشته باشد تا در صورت درخواست سردفتر و یا حضور فروشنده ارائه نماید.

واضح است که اگر سردفتر گواهی عدم حضور صادر نکند و یا خریدار سندی برای ایفای تعهدات خود نداشته باشد، ممکن است دعوای طرح‌شده، به سود خریدار تمام نشود. این گواهی برای اثبات عدم ایفای تعهدات فروشنده نقش بسیار مهم و اساسی دارد. نبود آن، کار را برای خریدار دشوار می‌سازد. البته راهکارهای حقوقی دیگری وجود دارد که می‌تواند در این موارد راهگشا باشد. اینجاست که حضور یک وکیل متخصص در امور ملکی، می‌تواند امور را به سمت نتیجه مطلوب هدایت کند.

دعوای الزام به طرفیت شخص متوفی

اصولاً دعوایی را نمی‌توان نسبت به شخصی که در قید حیات نیست، مطرح کرد. بنابراین در همان ابتدای امر و با استعلام دادگاه، دعوا رد می‌شود. حالت دیگر این است که در جریان رسیدگی، خوانده دعوا فوت کند. در این فرض دادگاه برای حفظ احترام فرد متوفی که احدی از طرفین دعواست، دستور توقف رسیدگی را صادر می‌نماید. پس از توقف، از خواهان پرونده خواسته می‌شود تا وراث متوفی را به دادگاه معرفی نماید تا ادامه دادرسی با حضور این اشخاص صورت بگیرد.

دعوی الزام به طرفیت ورثه

فرض کنید شما ملکی را از فردی خریداری کرده‌اید. تاریخ تنظیم سند ۱۰ شهریور ۱۴۰۲ مشخص‌شده است. درست سه روز قبل از این زمان، فروشنده فوت می‌کند. طبیعتاً با توجه به شرایط به وجود آمده امکان این وجود ندارد که شما از شخص فروشنده بخواهید ملک را به شما منتقل نماید. در نظام حقوقی ایران، وراث قائم‌مقام متوفی هستند. به این معنی که اموال و بدهی‌ها، تعهدات متوفی به ایشان منتقل می‌شود. در این حالت شما به‌عنوان خریدار باید دعوای خود را علیه تمام ورثه مطرح نمایید. ورثه با رؤیت قرارداد شما و صحت سنجی آن، اقدام به تنظیم سند به نام شما خواهند نمود.

این دعوا در این حالت، پیچیدگی‌های خاص خودش را دارد. اینکه چگونه تمام وراث را شناسایی کنید. کدام دادگاه صالح به رسیدگی این دعواست. خواسته دعوا باید چه چیزی باشد. مقدمات طرح این دعوا چیست. همگی نشان می‌دهد موضوع ساده نیست. قطعاً در این زمینه همراهی یک وکیل متخصص امور ملکی، می‌تواند راه را برای شما هموار سازد.

دعوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه‌ای

طبیعی است که این دعوا در مورد املاکی مطرح می‌شود که سند رسمی ندارند. در یک تقسیم‌بندی کلی معاملات املاک به دو صورت انجام می‌شود. مبایعه‌نامه با کد رهگیری یا مبایعه‌نامه‌های عادی. بدیهی است که در مقایسه این دو باهم، مبایعه‌نامه با کد رهگیری معتبرتر است. اما این بدان معنا نیست که نمی‌توان برای قولنامه اعتباری قائل شد. با تأکید بر این مطلب که قبل از ایجاد سامانه املاک برای دریافت کد رهگیری به هنگام معاملات، اموال غیرمنقول عموماً از طریق عادی و صرفاً با برگ‌های معاملاتی موجود در دفاتر املاک، صورت می‌گرفت.

زمانی که مستند یک دعوای الزام به تنظیم سند، یک قولنامه عادی باشد، ممکن است اعتبار آن زیر سؤال برود. ممکن است خوانده دعوا مدعی شود که این قرارداد جعلی و یا امضا آن منتسب به وی نیست. البته که در قراردادهای با کد رهگیری امکان انکار و تردید نسبت به امضا وجود دارد. لیکن در قولنامه‌های عادی، شائبه جعلی بودن و یا صوری بودن معامله بیشتر است. بنابراین در مواردی با این توضیحات، باید دلایل محکمی برای اثبات اصالت یک معامله وجود داشته باشد.

طرح دعوای الزام بدون پرداخت ثمن

در چند مطلب قبل عنوان شد که خریدار در زمان حضور در دفتر اسناد رسمی، باید تعهدات مالی خود را ایفا کرده باشد یا تدبیری برای ایفا آن‌ها اندیشدِ باشد. فرض طرح دعوای الزام، بدون پرداخت ثمن یا تعیین تکلیف آن، وجود ندارد. در این حالت دعوا محکوم به رد است. این امر کاملاً بدیهی است که تا زمانی که یک‌طرف تعهدات خود را ایفا نکرده باشد، این امکان را ندارد که بابت عدم ایفا تعهدات طرف مقابل، اعتراض و یا دعوایی مطرح کند.

البته در تقسیم‌بندی تعهدات به اعتبار زمان انجام آن‌ها، برخی هم‌زمان و بدون تعیین مدت هستند. در این صورت طرفین می‌توانند از حق حبس برای ایفا تعهدات طرف مقابل استفاده کنند. (این مطلب مفصلاً در اصطلاحات قراردادی، موردبررسی قرارگرفته است). در یک معامله اموال غیرمنقول، تعهدات فروشنده و خریدار در ضمن یک قرارداد کاملاً مشخص و شفاف است و زمان‌بندی دقیقی دارد. همین امر باعث می‌شود تا از حال بودن تعهدات فاصله بگیرد و قاعده حق حبس در این خصوص قابل‌اجرا نباشد.

ورود ثالث در این دعوا

ثالث به شخصی غیر از اصحاب دعوا و وکلای آن‌ها می‌گویند. اگر شخص ثالثی خود را دعوایی ذی‌نفع بداند، با طرح این ذی‌نفعی می‌تواند وارد دعوا شود. فرض کنید شما در سمت خریدار دعوای الزام به تنظیم سند را علیه فروشنده مطرح می‌کنید. با برنده شدن شما در این دعوا و انتقال سند، مالکیت شما غیرقابل خدشه خواهد بود. دراین‌بین، فرد دیگری پس از اطلاع از این موضوع عنوان می‌کند که این زمین قبل از فروخته شدن به شما، به ایشان فروخته‌شده و سند باید به نام ایشان منتقل شود. این فرد با اثبات ذی‌نفعی خود در دعوا وارد می‌شود و می‌تواند نتیجه دعوا را به سود خود تغییر دهد.

همان‌طور که ملاحظه می‌کنید، با ارائه هر مطلب بیش‌ازپیش مشخص می‌شود که حضور یک وکیل الزام به تنظیم سند مجرب در طی فرایند دادرسی، می‌تواند بسیار سودمند و مثمر ثمر باشد.

خوانده دعوای الزام به تنظیم سند

به‌عنوان قاعده خوانده در این دعوا فروشنده‌ای است که تعهد انتقال سند را ایفا نمی‌کند. بااین‌حال، صورت‌های دیگری نیز برای سمت خوانده این دعوا متصور است.

• دعوا علیه وراث فروشنده: توضیح دادیم که اگر فروشنده بعد از انجام معامله و قبل از انتقال سند فوت کند، خریدار باید دعوای الزام را به طرفیت همه وراث فروشنده اقامه نماید. وراث در سمت قائم‌مقام متوفی، باید نسبت به انتقال سند اقدام نمایند.
• خرید ملک از چند نفر: اگر ملکی را خریداری نمودید که به‌صورت مشاعی چند نفر مالک آن هستند، باید دعوای الزام را علیه همه آن‌ها مطرح کنید. در این حالت هر شریک باید نسبت به انتقال سهم خودش اقدام نماید.
• خرید ملک با واسطه: فرض کنید شخص “الف” ملکی را از آقای “ب” خریده است. شما نیز این ملک را از آقای “ب” خریداری می‌کنید. در این حالت برای طرح دعوای الزام، باید هر دو نفر را به‌عنوان خوانده دعوا قرار دهید.

مطلب ذکرشده در بند سه، یک بحث احتیاطی است. اگر مطمئن هستید که سند از آقای الف به ب منتقل‌شده است، لازم نیست الف را در ردیف خواندگان مطرح کنید. ولی اگر سند هنوز به نام آقای الف است، حتماً باید جزء خواندگان این دعوا باشند. در غیر این صورت دعوای شما رد خواهد شد.

دفاع خوانده در دعوای الزام

فروشنده ممکن است دلایل متعددی برای عدم انتقال سند ارائه کند. از میان دلایل برخی برای دادگاه قانع‌کننده و برخی این‌طور نیست. برای مثال در قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده تعهد می‌کند پس از ساخت، طرف مهلت معنی صورت‌مجلس تفکیک اخذ نماید. پس‌ازآن اسناد املاک جدید را به مالکین، منتقل نماید. ممکن است در طول فرآیند ساخت ساختمان جدید، بدقولی‌ها و اختلالاتی پیش بیاد که نتوان در تاریخ مقرر به این وظیفه عمل کرد. دادگاه در این شرایط ضمن در نظر گرفتن شرایط و حسن و یا سو نیت سازنده، با بررسی دلایل، ممکن است قانع شده و دعوا را رد کند. یا از طرفین بخواهد نسبت به یک تاریخ جدید مجدداً توافق نمایند.

در فرض دیگر فروشنده ممکن است این دفاع را از خود داشته باشد که فروشنده قبلی سند را به نام ایشان منتقل نکرده است. در این حالت نیز چون تقصیری از سوی فروشنده شما، رخ نداده است، امکان رد دعوای شما وجود دارد.

دفاع دیگر خوانده می‌تواند این باشد که شما در سمت خریدار، به تعهدات مالی خود عمل‌نکرده‌اید. اثبات این امر در دادگاه نیز، متأسفانه به نفع شما نخواهد بود. فروشنده همچنین می‌تواند با ارائه گواهی عدم حضور شما به‌عنوان خریدار، این دفاع را داشته باشد که ایشان برای ایفای تعهد خود در دفتر اسناد رسمی حاضر بودند. اما شما برای انتقال سند حضور نداشتید.

مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند

مهم‌ترین مدرکی که برای طرح این دعوا نیاز است، مبایعه‌نامه است. این مدرک اصلی‌ترین سندی است که نشان می‌دهد شما در طرح این دعوا ذی‌نفع هستید. بنابراین اولین قدم این است که با فروشنده که خوانده دعوای شماست، قرارداد معتبری داشته باشید.

مدرک مهم بعدی، سندی مبنی بر ایفای تعهدات شماست. طبیعتاً در یک قرارداد، هر دو نفر نسبت به یکدیگر تعهداتی را بر ذمه می‌گیرند. مهم‌ترین تعهد یک خریدار در قرارداد خریدوفروش، پرداخت ثمن معامله است. در عرف معاملات مقدار ثمن به‌صورت اقساط پیش‌بینی می‌شود و حداقل یک قسط هم‌زمان با انتقال مالکیت، به فروشنده تقدیم می‌شود.

در نظر داشته باشید مطابق قانون، حداقل ۱۰ درصد مبلغ کل ثمن معامله باید برای انتقال سند، نگه‌داشته شود. البته طرفین می‌توانند مقدار بیشتری را برای انتقال سند مشخص نمایند اما کمتر از ۱۰ درصد، مجوز قانونی ندارد.

یکی دیگر از مهم‌ترین مدارک طرح این دعوا، گواهی عدم حضور فروشنده است. بدیهی است که اگر در روز و وقت مشخص، فروشنده در دفترخانه تعیینی حاضر شود، دیگر مجالی برای طرح دعوا نیست. بااین‌وجود ممکن است به دلایلی فروشنده در دفترخانه حاضر نشود. در این صورت، خریدار حتماً باید عدم حضور ایشان را برای دادگاه ثابت نمایند. این امر با اخذ گواهی عدم حضور، به‌راحتی قابل‌اثبات است.

اگر در قرارداد، دفترخانه معینی مشخص نشده است، خریدار باید ضمن ابراز یک اظهارنامه به فروشنده، دفترخانه را با ذکر شماره و آدرس دقیق و نیز ساعت و روز حضور، به اطلاع فروشنده برساند.بنابراین در فرض عدم ذکر این موارد در قرارداد، این اظهارنامه نیز باید به مدارک موردنیاز دعوا پیوست شود.

موانع الزام به تنظیم سند

این بحث تا حد زیادی با عنوان دفاعیات در برابر دعوای الزام به تنظیم سند، مرتبط است. درواقع تمام مواردی که در بحث دفاعیات عنوان شد، اگر برای دادگاه مسجل گردد، از موانع انتقال سند مالکیت به‌حساب می‌آید. درنتیجه رهن بودن ملک، عدم انتقال سند به نام فروشنده توسط فروشنده قبلی ازجمله مهم‌ترین موانع الزام به تنظیم سند به‌حساب می‌آید.

در نظر داشته باشید، فوت فروشنده نمی‌تواند مانعی برای انتقال سند باشد. زیرا تعهد همچنان پابرجاست. در این فرض دعوا باید به طرفیت وراث متوفی اقامه شود. این امر صرفاً سبب طولانی شدن فرایند رسیدگی می‌گردد.

هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند

در یک تقسیم‌بندی کلی دعاوی حقوقی به دودسته دعاوی مالی و غیرمالی تقسیم می‌شوند. شرح این دعاوی مفصلاً در مباحث دیگر آورده شده است. آنچه ذکر آن در این مبحث اهمیت دارد این است که دعوای الزام به تنظیم سند مالی است. بنابراین هزینه دادرسی آن مطابق دعاوی مالی برابر با سه و نیم درصد میزان خواسته، تعیین می‌گردد.

البته قانون‌گذار این نکته را ازنظر دور نداشته که طبیعتاً قیمت یک ملک، به حدی بالاست که مقدار سه و نیم درصد از آن نیز می‌تواند خواهان دعوا را به دردسر بی اندازد تا حدی که از احقاق حقوق خود منصرف شود. برای جبران این معضل، قیمت منطقه ایی پیش‌بینی‌شده است. قیمت منطقه ایی قیمتی است که از قیمت واقعی ملک پایین‌تر است. محاسبه این قیمت توسط مدیر دفتر دادگاه و یا کارکنان دفاتر خدمات قضایی صورت می‌گیرد. درنتیجه در دعوای الزام به تنظیم سند، هزینه دادرسی برابر سه و نیم درصد قیمت منطقه ایی ملک خواهد بود.

صلاحیت دادگاه در دعوای الزام به تنظیم سند

در تقسیم‌بندی صلاحیت، دو دسته صلاحیت ذاتی و محلی وجود دارد. دعوای الزام به تنظیم سند، ذاتاً در صلاحیت دادگاه‌های حقوقی است. در خصوص صلاحیت محلی نیز، دادگاه محل وقوع ملک صالح محسوب می‌شود.

هزینه وکیل برای الزام به تنظیم سند

در خصوص حق‌الوکاله وکیل، آیین‌نامه تعرفه حق‌الوکاله به تصویب رسیده است. این آیین‌نامه اقدام به تعیین حق‌الوکاله در خصوص دعاوی مختلف نموده است. در این آیین‌نامه دعاوی تحت دو عنوان مالی یا غیرمالی، تقسیم و موردبررسی قرار می‌گیرد. در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، باید این را بدانید که این دعوا یک دعوای مالی است. حق‌الوکاله وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، طبق تعرفه ذکرشده در آیین‌نامه تعیین می‌گردد. البته این را هم باید بدانید وکیل و موکل می‌توانند طبق توافق خود، حق‌الوکاله را تعیین کنند. در این صورت مبلغ حق‌الوکاله می‌تواند بیشتر از تعرفه نیز باشد.

اقدامات گروه وکلای قدردان در دعوای الزام به تنظیم سند

دقت در مطالب بالا به‌خوبی نشان می‌دهد که اهمیت حضور یک وکیل الزام به تنظیم سند مجرب و متخصص درزمینهٔ املاک، چقدر می‌تواند مفید و پرثمر باشد. اگر شما قصد طرح دعوای الزام به تنظیم سند را دارید، توصیه اکید ما به شما این است که تنها اقدام نکنید. همراهی یک وکیل متخصص، در وقت و هزینه دادرسی شما صرفه‌جویی می‌کند. حتماً قبل از ارائه اظهارنامه از مشورت‌های یک وکیل بهره‌مند شوید. حتی‌الامکان برای حضور در دفتر اسناد رسمی، یک وکیل مجرب با خود همراه داشته باشید. امور مربوط به صدور گواهی عدم حضور،به‌هیچ‌عنوان ساده و بی‌اهمیت نیست. ممکن است دچار مشکلات زیادی شوید که راه‌حل حقوقی آن را نمی‌دانید.

گروه وکلای قدردان در تمام این مراحل شمار را همراهی می‌نماید. می‌توانید از خدمات حضور وکیل در دفتر اسناد رسمی، مشاوره در خصوص تنظیم اظهارنامه، مشاوره در خصوص تنظیم دادخواست، حضور در جلسه دادرسی و وکیل الزام به تنظیم سند بهره‌مند شوید.