بررسی ابعاد حقوقی بازسازی و نوسازی ساختمان های فرسوده

املاک نیز مانند هر مال دیگری در اثر مرور زمان فرسوده و قابل تعمیر می گردند. امروزه با توجه به افزایش بی رویه نرخ مسکن، خریداری املاک با سن بالا و نوسازی آنها گزینه مناسبی برای خانه دار شدن است. البته موضوع به همین سادگی نیست. متاسفانه گاهی ساکنین یا به عبارت بهتر مالکین یک ساختمان برای نوسازی ملک و تبدیل آن به احسنت، مقاومت می نمایند و بازسازی ساختمان با مخالفت مالکین مواجه می شود. این عدم همکاری سبب بروز مشکلات فراوانی می گردد. البته که بهتر است این گونه مسائل را به روش های دوستانه و کدخدا منشانه، حل و فصل نمود. لیکن ممکن است اقدامات صورت گرفته در جهت ایجا رضایت مالکین موثر واقع نباشد. حال با وجود مخالفت مالکین برای نوسازی چه باید کرد؟

بازسازی ساختمان با مخالفت مالکین

اخلاق و آداب آپارتمان نشینی ایجاب می کند، برای هر نوع تغییری در ساختمان حت در قسمت های اختصاصی، مراعات دیگر ساکنین در نظر گرفته شود. مبادا که سبب مزاحمت آنها باشد. لیکن تغییرات و بازسازی در ساختمان از نظر حقوقی باید مورد بررسی قرار بگیرد. اینکه برای بازسازی یک ساختمان فرسوده نیاز به رضایت کلیه مالکین هست یا خیر؟ در ان مقاله پاسخ داده می شود.

قانون تملک آپارتمان ها در ماده ۱۳ بیان می کند: “در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای ان موافق نباشند، ان دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آن‌ها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.”

بازسازی ساختمان با مخالفت مالکین

مراحل بازسازی ساختمان با وجود مخالفت مالکین

همانطور که در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها عنوان شد، اولین اقدام برای بازسازی، اثبات فرسوده بودن ساختمان و احتمال وجود خطرات مالی و جانی است. برای این امر، راه حل پیشنهادی قانونگذار، ارجاع امر به کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه راه و ساختمان است.

در قدم بعدی، مالکان موافق می توانند نظر کارشناسان را به دادگاه ارائه و با طرح دادخواست، از دادگاه تقاضای رسیدگی نسبت به امر مربوطه را بنمایند. پس از اخذ حکم موافق با خواسته خود، مالکین باید نسبت به تامین منزل استیجاری برای خود و مالکین مخالف نوسازی، اقدام نمایند. و در نهایت اقدام به تخریب و نوسازی ملک مزبور کنند.

تامین دلیل در دعوای تجویز نوسازی ساختمان

در متن ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها، بیان شد” به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان تمام شده باشد یا …” . بنابراین به عنوان تامین دلیل و شروع پروسه قضایی، ابتدا باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک،مراجعه کرد. سپس با اخذ نظر کارشناسان اقدام به طرح دعوای حقوقی تجویز نوسازی ساختمان یا آپارتمان نمود. البته خوب است بدانید، مالکین چه افرادی که راضی به نوسازی هستند و چه مالکین مخالف، می توانند با تراضی یکدیگر، کارشناس یا کارشناسان را انتخاب نماید. در صورت عدم وجود تراضی، شورای حل اختلاف، به درخواست مالکین موافق، اقدام به تعیین کارشناس می نماید.

دادگاه صالح در خصوص دعوای تجویز نوسازی ساختمان

قاعده اصلی در تعیین دادگاه صالح در قانون آیین دادرسی مدنی، محل اقامت خوانده است. از طرفی موضوع دعوا مربوط به یک مال غیر منقول است. همانطور که پیشتر و در مبحث صلاحیت دادگاه ها بررسی شد، طرح دعاوی غیر منقول، از نظر صلاحیت، تابع محل مال غیر منقول هستند. بنابراین شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، مرجع صالح برای تعیین کارشناس و طرح تامین دلیل است.دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک نیز، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای طرح شده در این خصوص است.

اقدامات موافقین نوسازی ساحتمان

همانطور که در متن ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها بیان شد، در صورتی که نظر کارشناسان رسمی دادگستری نسبت به نوسازی ساختمان مساعد باشد، تکالیفی برای موافقین در نظر گرفته شده است. بدیهی است وجود اختلافات میان مالکین یک ساختمان ممکن است روال کار را کند و یا متوقف نماید. آنچه در قانون برای پرهیز از این مورد پیش بینی شده است، درایت قانون گذار در این مساله را نشان می دهد. بنابر این ماده، مالکین موافق می توانند با تامین مسکن برای مخالفین، ساختمان را از سکنه خالی نموده و بازسازی را شروع نمایند. در نظر داشته باشید این تکلیف برای مالکین موافق بازسازی تعریف شده است. اما نباید این امر را مخالف یا به ضرر آنها دید. چراکه به منظور جلوگیری از سوء استفاده سایرین، طبق قانون، بعد از ساخت ساختمان، آنها می توانند کلیه هزینه ها را وصول نمایند.

عدم تحویل آپارتمان برای نوسازی

ممکن است مالکین مخالف با نوسازی ساختمان، بعد از اماده سازی و منزل جدید برای سکونت، باز هم حاضر به ترک آپارتمان نباشند. در این صورت مالکین موافق طبق راه حل پیش بینی شده در تبصره دو ماده ۱۱۳ قانون تملک آپارتمان ها، می توانند اقدام نمایند. در این حالت، می توانند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ساختمان، تقاضای تخلیه ملک را داشته باشند. شورا نیز در صورت احراز این مساله که منازل تهیه شده مناسب برای سکونت است، اقدام به صدور حکم تخلیه می نماید.

با استفاده از این حکم، مالکین می توانند ساختمان را تخلیه و اقدام به نوسازی نمایند. در نهایت هزینه های صورت گرفته را از مالکین مخالف، وصول نمایند. واضح است که تامین هزینه های انجام شده از محل واحد نوسازی شده و قدر السهم آنها نیز، امکان پذیر است.

همانطور که ملاحظه کردید در این مقاله، به اقدامات مالکین یک ساختمان برای نوسازی ساختمان مفصلا اشاره شد. راهکارهای پیش بینی شده در قانون، هر گونه سوء استفاده مالکین را مانع می شود. آنچه در این میان اهمیت دارد اینست که مالکین موافق برای بازسازی، باید نسبت به جمع آوری ادله خود اهتمام ورزند. به عبارت ساده تر، مالکین موافق، به عنوان خواهان دعوا باید بتوانند نیاز و دلیل صدور رای به نفع خود را فراهم سازند. رجوع به کارشناس دادگستری، به عنوان یک ادله مهم و کاربردی در این قانون مورد اشاره قرار گرفته است.

توصیه می شود به منظور موفقیت در طرح این دعوا و دستیابی به رای مطلوب، همچنین جلوگیری از اتلاف وقت در این زمینه، حتما با وکلای متخصص در این گروه، مشاوره حقوقی داشته باشید. گروه وکلای قدردان، با در اختیار داشتن وکلای ملکی متخصص، آماده ارائه خدمات در این زمینه به شما عزیزان می باشند.